不動産査定で押さえるべき基礎知識｜費用や必要書類、高価売却の秘訣まで徹底解説！

不動産査定に関する基礎知識を押さえたい…本記事では不動産査定の準備や方法、売却までを時系列で解説しています。

複数の不動産会社に査定依頼を出す重要性もあわせて解説。基礎知識をまるっと押さえたい方、売却時に損をしたくない方は必見の内容です！

本記事を読むと、不動産の査定までの流れや押さえておくべき注意点、不動産査定で損をしない方法、不動産査定に関するよくある質問について分かります。 

不動産の査定が初めての方はこの記事1つで、基本的な疑問はすべて解消されるのでぜひ最後まで目を通してみてくださいね！ 

そもそも不動産とは何を指すのか

そもそも「不動産」とは何を指しているのかを理解しておきましょう。 

民法の八十六条によると下記です。 

土地及びその定着物は、不動産とする。 

引用元：e-GOV法令検索 

 土地とは、山や空き地などの「土地」のイメージそのままで「定着物」とは建物を指しています。 

つまり身の回りにある建物はすべて不動産として扱われるという意味です。 

不動産査定の基礎知識がわかる！準備から売却の流れを時系列で解説

不動産査定の準備、依頼、売却までの流れを解説します。 時系列で理解することで基礎知識を頭に定着させることができます。 

一連の流れは下記の4ステップで3〜6ヶ月くらいかかるイメージです。

ステップ１	不動産査定の準備をする
ステップ２	不動産査定の依頼をする
ステップ３	不動産会社と契約する
ステップ４	不動産の売出・買い手と契約をする

それではこの項目を詳しく解説していきましょう。もしすでに理解できているステップがあれば、分からない箇所だけつまんで読んでみてください。

ステップ１：不動産査定の準備をする

不動産査定の前に準備するべきことが大きく2つあります。 

下記の2点です。

不動産の相場の確認は怠ってはいけません。 

「相場を知らない＝査定額が高いか低いかわからない」ということ。 

つまり、相場より低い価格で売却をして損をする可能性があるためです。 

相場を確認する方法は2つあります。

上記2つとも試せばおおよその相場を把握できます。 

また不動産を売却する条件についてもあらかじめ決めておきましょう。 

売却資金を他に投じたい人、転居の予定がある人は売却条件を整理することでスケジュールを立てやすくなります。 

査定に出したい不動産は家全体なのか、それとも庭や離れにある小屋なのかなどによっても査定の方法や査定額が変化します。 

査定当日にドタバタしないよう、査定してもらいたい対象をハッキリさせておくことが大切です。

ステップ２：不動産査定の依頼をする

ステップ2では、いよいよ不動産査定の依頼を行います。 

不動産査定自体の流れと補足事項をまとめました。

流れ	補足事項
①書類を準備して査定の依頼を申し込む	複数の会社に依頼を出すこと※理由
②不動産会社からの連絡を待つ	日程を確定する
③査定	査定時間は1時間ほど
４査定書で結果を確認する	査定書が届くまで1〜7日ほど

基本的に不動産会社が手続きを進めてくれるので、言われたとおりにこなしていくだけでOK。 

査定額の精度を高めるためのポイントは「物件の情報は隠さず伝えること」です。 

査定に関して、覚えておくべき知識が2つあるので解説します。

①不動産査定の方法2つ

不動産会社が査定する方法は2つです。 

机上査定	類似物件や市場の状況データを加味して査定する方法
訪問査定	担当者が実際に物件を目で見たりヒアリングを行ったりして査定する方法

担当者が物件を訪れるか、訪れないかの違いですが細かいメリット・デメリットあるので表にまとめました。

査定法	メリット	デメリット
机上査定	・1〜3日で査定額がわかる  ・手続きがかんたん	・査定額がざっくりしている
訪問査定	・正確な査定額が分かる  ・オンライン査定が可能な会社もある	・机上査定にくらべ、査定額がわかるまで時間がかかる  ・必要書類が多い

おおよその相場を掴むだけなら机上査定でも事足ります。 

しかし、より正確な相場を把握して具体的な売却スケジュールを立てるなら訪問査定が適しています。

②査定に必要な書類

査定に必要な書類は机上査定か訪問査定かで変わります。 

図面は不動産を契約した際にもらえます。 登記事項証明書や測量図が手元にないときは法務局に申請して発行することができます。

必須の書類が上記で、不動産会社によっては追加書類の提出を求められることがあるので直接確認するのが安心です。 

また査定後の売却ではさらに新たな書類の準備が必要になります。 

めんどうに思うかもしれませんが、大切な不動産だからこそ適正価格で売却できるよう書類の準備は徹底しましょう！ 

不動産査定のチェック項目について

不動産会社の担当者がチェックする項目は以下のとおりです。 

上記の情報は机上査定、訪問査定に関わらず必要です。 できるだけ正確な情報を伝えるようにしましょう。

査定額が高くなりやすい不動産の特徴

査定額が高くなりやすい不動産の特徴についても把握しておきましょう。 

想像はできると思いますが、建設から年数の経っていない不動産や清潔な物件は高い査定額が出る傾向があります。 しかしそれ以外にも、利便性や住心地といった要素も関係してくることから、「次の住人が快適に生活できるか」という点で査定額が決まるといえるでしょう。

ステップ３：不動産会社と契約する

次に不動産会社との契約に関してです。 買い手と直接契約するのではなく、不動産と契約するなら「媒介契約」を締結します。

不動産査定における媒介契約には3つの形がある

媒介契約には下記の3つの種類があります。

それぞれの違いは下記の通りです。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約可能な会社数	2社以上OK	1社のみ	1社のみ
レインズ※への登録	任意	7日以内	14日以内
売買状況報告	不定期	1回〜/14日	1回〜/7日
買手を自分で見つけた際の対応	自己発見可	自己発見可	不動産会社を仲介人にする必要有り
契約期間	法律上無期限	3ヶ月以内	3ヶ月以内
制限の強さ	小	中	大

（専属）専任媒介契約は契約期間が3ヶ月と決められているので、メリットは積極的な売買活動が期待できたりその状況も把握できたりことです。 

一方で一般媒介契約では複数の会社と契約可能、自分で買い手を探すこともできるので自由な活動ができるのがポイントと言えるでしょう。 

一長一短なのでどのように売却活動を進めたいか、具体的な方針を担当者に話すのがベターです。 

※レインズ…不動産会社が物件情報を確認できるシステム。登録されると買い手が見つかりやすくなる。

ステップ４：不動産の売出・買手と契約をする

ラストのステップです。 

不動産を売り出して買い手と契約して売却が終わります。 売却にあたって押さえておきたいのは、売却にかかる費用（手数料）です。

不動産の売却に発生する費用や税金のまとめ

売却時にかかる主な費用や税金を下表にまとめました。 

名目	金額
仲介手数料	（売却額×3％＋60,000円）+消費税
印紙税	1,000円〜60,000円
譲渡所得税	・保有期間5年以下：売却利益額× 30.63%  ・保有期間6年〜売却利益額×20.315%
抵当権抹消費用	1,000円

また、上記の他に物件の種類や状態に応じて、クリーニング費用や、解体費用などが発生するので覚えておきましょう。 

中でも費用の多くを占めるのは「仲介手数料」です。 

売却価格の3〜4%が発生します。 

試しに、1,000万円で家を売却したときの仲介手数料は下記のように計算されます。 

（10,000,000円×0.03+60,000円）×1.10＝396,000円 

このように軽自動車1台分もの手数料を請求されるので、売却額に応じて値引きも検討したいです。 

仲介手数料の値引き交渉の具体例も補足しておきますね。

【売却の損を防ぐには】複数の不動産会社に査定依頼をする

売却における損を防ぐには「複数の不動産会社に査定依頼をすること」が最重要です。 

理由は、複数の査定額から「適正な査定額」を求められるからです。 

査定してもらう不動産会社が1社だけだと、妥当な価格かどうかわかりません。 

具体例を出して説明します。 

たとえば、マンションを査定してもらったときの査定額が下記だとしましょう。

Aの価格だけで決めてしまうと、Aよりも高い査定額を出してくれるBを知らないまま契約をしてしまうことになります。 

Cであればなおさらです。 

もっとも高い査定額を出してくれた不動産会社と契約をすることで売却相場内ギリギリまで価格を上げて売却できます。 不動産の売却を行うにあたって「できるだけ高い価格で売却をしたい」のが本音ですよね。

強気の価格設定ではなかなか売れず、かといって相場より低い価格で売却されると損をしてしまいます。 

不動産の売買は大きな金額が動く取引です。 

「できるだけ得する取引」ができるよう準備をしましょう！ 

不動産査定を複数会社に依頼した人の口コミ

SNSや掲示板でも「不動産会社によって査定額が変わった」という口コミが見られました。

🏡売却体験談🏡

住んでいたマンションを売却して、新築戸建に住み替えました。

資金の都合もあり、できるだけ高く売りたいと考え、3社の不動産会社に査定を依頼。

結果として、1カ月程で買った時よりも高く売却できました。

1社だけでなく、複数社に査定して比較したのが良かったのだと思います。

— 編集長＠不動産売却アカデミー (@resacademy2021) December 19, 2021

簡易査定だけど複数社から不動産査定してもらった結果、買値以上になりそう。俄然手放す気になってきた。

— しょう (@LaBelle1959) April 30, 2022

発言小町

自宅売却の | 生活・身近な話題 | 発言小町 当方50代女性、地方年に住んでいます。家の住み替えにをしたくて中古築35年の一戸建ての自宅を売却検討している者です。先日不動産会社とおしてリフォームの業者が見に来て...

不動産査定の基礎知識に関するQ&A

不動産査定にあたってよくある質問について答えていきます。 

一つひとつチェックして、基礎知識の抜けや漏れをなくしていきましょう。

査定は無料なの？

不動産査定は基本的に無料で行ってもらえます。 

不動産会社の売上は「仲介手数料」です。 

そのため見込み客と少しでも多くの接点を持つことが、不動産会社にとって大切なのです。 

一方で有料査定を行う不動産会社もありますが、利用するシーンは下記のように限られます。

裁判所や司法書士に不動産の価値を証明しなくてはならない場合は、お金を支払って査定をしてもらうのが良いでしょう。 

しかし上記のような場合だとしても、一旦は無料査定でおおよその価格を把握するほうが、交渉を有利に進められます。 

いずれにせよ、まずは無料査定から始めるのが吉です。

不動産会社によって査定額がバラバラなのはなぜ？

そもそも「不動産会社によって査定額が異なる点」に疑問をもつ人いるかもしれません。 

その理由は、主に下記の2点です。

メインの理由は1です。 

不動産の査定額は「比較」で決まる場合が多いです。 

たとえば、過去の成約事例が対象不動産とまったく同じ条件か、それとも条件だけ似ている別の不動産かで査定額が変わります。 

会社によって保有している事例が異なるので価格がバラバラになってしまうのです。 

また2が要因となることもあります。 

一括不動産査定サイトを使って依頼を行ったときに、少しでも見込み客を集めるために他社よりも少し高い査定額を出す業者が一定数いるためです。 

どのように査定額を算出しているかを依頼者が知るのはなかなか難しいです。 

適正価格で売却するためにも、複数比較して相場をきちんと押さえておくことが重要でしょう。 

不動産の査定額はどうやって決まるの？

査定額は不動産の種類や状態、環境によって下記の3つの方法から選ばれます。 

原価法	再調達原価（総面積×単価）÷耐用年数×残存年数（耐用年数-築年数）
取引事例比較法	事例地の単価（円/m*m）×建物面積（m*m）×補正率
収益還元法	1年間の純利÷利回り

一つひとつ詳しく理解する必要はありませんが、気になる人は「どうやって査定額を求めたのですか？」と担当者に聞いてみると良いでしょう。 

不動産査定は匿名で行えるの？

インターネットで完結する査定サービスを使えば匿名での査定は可能です。 

個人情報を教えずに済むのでメリットは「営業電話がかかってこないこと」です。 

しかし伝えられる情報も限られるため、査定額が正確ではないというデメリットもあります。 

査定するかどうかでまだ迷っている人におすすめです。

2023年は、不動産の売り時なの？

不動産にもいくつか種類がありますが、全体的に「売り時」です。 

理由は「売却相場が年々右肩上がりであるため」です。 

「レインズ」によると、2011年から10年以上もの間、マンションや中古戸建住宅の成約単価は上昇傾向にあります。

 

引用元：REINS TOPIC p.1 

現在、世界的に建築資原が高騰していることから新築住宅の価格も高騰しています。 

それにならって既存の不動産のニーズも強くなり、価格が右肩上がりになっているのです。

まとめ：不動産査定の基礎知識を押さえて納得のいく取引にしよう！

最後にまとめです。 

不動産査定には専門的な知識が必要で、不安がたくさんあるかもしれません。 

しかし「できるだけ高く売ること」に重きを置けばやるべき準備も見えてきます。 

手続きを進めていく中でわからない点があったら、またすぐにこのページに戻ってこれるよう、ブックマークを忘れないでくださいね！