引越しを検討中の方必見！賃貸物件の違約金について徹底解説 

引越しを検討中の方の中には、現状の賃貸物件の違約金が必要なのか、いくらになるのか気になっている方もいるのではないでしょうか。 

この記事では賃貸物件に関する違約金の特徴について解説します。重要なポイントなどがわかりますので、ぜひ参考にしてください。 

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賃貸契約の期間途中解約について 

賃貸契約は、多くの物件が「入居から2年間」「2年ごとの契約更新」などの契約期間があります。引越しなどで解約する場合や、その際の違約金について解説します。 

賃貸物件の早期途中解約は可能なのか 

そもそも入居から2年間の契約を結んでいる状況で、自分のタイミングで解約が可能なのか、という疑問があります。 

結果からいうと可能です。その理由は、賃貸物件の契約書に「解約条項」があり、解約のための条件を満たせば解約できます。 

重要なことなので契約書は確認しておきましょう。 

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物件解約の条件 

解約の条件は、主に次の2点です。 

順番に解説します。 

決められた日までに解約の申告をする 

契約書に「退去する日の１ヶ月前までに解約の申告をすること」このような趣旨の記載があります。何ヶ月前までかは、賃貸物件によって異なります。決められた日程までに確実に申告が必要です。 

解約条件の「申告」という点について重要なことがあります。借主と貸主のどちらの都合で解約するのかで内容が変わるという点です。 

正当な理由で貸主都合であれば、原則６ヶ月前までに解約の申し入れをする場合が多いです。このことも契約書の記載を確認しましょう。 

また、オフィスなど事業用の賃貸物件の場合は、3～6ヶ月程度前に解約申告をすることが契約に入っている可能性もあります。 

注意すべき点は、解約申告と日程について、賃貸物件を仲介する不動産業者やオーナーとの「言った・言わない問題」です。 

電話で賃貸物件の解約申告は記録に残すことができません。メールでの連絡がおすすめです。相互に確認ができ、記録として残せる媒体で解約の申告を行いましょう。 

違約金を支払う 

仮に２年契約の場合、入居から２年未満で解約するのであれば、違約金を支払えば解約可能な場合が多いです。 

一度も契約更新をせずに早期の解約をする場合は、1ヶ月分の賃料が違約金になる可能性があります。 

賃貸物件によっては入居から半年、１年などの期間で区切り、違約金の金額が変わることがあります。賃貸物件や契約内容によって異なりますので、契約書は必ず確認しましょう。 

また、物件選びの時点で、早期解約する可能性があることが分かっている場合、契約前に解約時の情報まで得てから契約することをおすすめします。 

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賃貸物件の途中解約による違約金 

途中解約による違約金について解説します。 

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途中解約の違約金はいくらなのか 

2年ごとの契約更新の賃貸物件で、入居期間が2年以上4年未満の場合などの、途中解約のケースを解説します。 

途中解約であれば、解約の申告期限を守っていれば違約金が発生することは少ないです。 

申告期限を守れずに発生する違約金は1ヶ月分の賃料の可能性があります。 

この場合、違約金よりも、アパートやマンションの最終月の家賃や、退去費用の方ほうが気になる問題です。 

最終月の家賃が残日数の日割計算となるのか、1ヶ月分の賃料の支払いとなるのか契約書を確認しましょう。 

どちらになるのかで、退去日によっては負担額も大きく変わります。1ヶ月分の賃料が発生するのであれば、月末近くに退去する計画を立てた方が得です。 

退去費用については、入居時に支払った敷金が充てられることが多いです。そのため、敷金で賄えきれなかった分の支払いが発生する可能性があります。 

注意点は、人気のデザイナーズマンションや、高額賃貸物件の場合は違約金が2〜3ヶ月分の場合があります。 

また、入居時に敷金・礼金が発生しない「ゼロ・ゼロ物件」の場合は、補填するお金がないため、退去時に多額の費用が発生する可能性があります。初期費用は少なくて済みますが、注意が必要です。 

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賃貸物件の解約ができない場合 

解約ができない場合は次の2つの場合があります。 

順番に解説します。 

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契約方法が定期借家契約である 

賃貸契約には次の2種類があります。 

特徴を解説します。 

普通借家契約 

一般的なアパートやマンションなどで採用されている賃貸借契約方法です。指定された契約期間後も契約更新により、入居中の物件に住み続けることができます。 

定期借家契約 

定期借家契約では基本的に途中解約ができません。 

物件を一定の期間のみ貸し出す契約方法です。例えば、マンションなどの個人オーナーが転勤などで、一定期間その物件で暮らさない間のみ貸し出されることがあります。 

1年未満の短期間の契約など、契約期間を自由に設定できます。そして、この契約は一定期間の貸し出しのみであり、契約更新は基本的にありません。 

貸主側は、契約期間中は必ず借りてもらうという契約をしますので、基本的に途中で解約はできません。 

解約できたとしても、残りの居住予定だった期間の賃料を支払う必要が出てくる可能性もあります。 

しかし、途中解約する次の方法があります。 

解約権留保特約とは、契約期間中であっても中途解約を認める内容になっています。契約書に解約権留保特約の記載があれば、解約の申し込みが可能です。 

それと、中途解約権を行使すると解約できる可能性があります。中途解約権を行使するためには次の条件を満たしていなければいけません。 

権利を行使できるのは居住用の物件のみです。事業用の物件は対象外なので注意してください。しかし、事業用物件の一部を住居として使用している場合は、例外となります。 

物件の床面積の広さにも制限があります。床面積が200㎡未満の物件です。事業用の一部を住居としている場合、事業用の場所の面積も含めて200㎡未満であることが条件となります。 

継続した契約が困難な事情とは、「転勤することになった」「病気で入院することになった」などです。明確な基準はないので、最終的には貸主の判断となります。 

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退去時期が急な日程である 

個人的な理由により、急遽引っ越すことになったりすることもあるかと思います。しかし、賃貸物件の急な解約は難しいです。 

オーナーは家賃収入を得ているため、マンションやアパートに空室が出ると次の入居者が決まるまで空室分の収入が減ります。 

また、オーナーや仲介業者は住居人が退去した後に、部屋に生じた傷の補修やリフォーム、部屋のクリーニングを行います。 

次の入居者の募集や、清掃業者の手配をする意味合いも含めて、１ヶ月前までに退去申告することを契約内容に入れています。 

数日のうちに解約することは非常に難しいと考えましょう。 

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賃貸物件を契約満了で退去する場合 

契約期間満了時に退去・解約する場合は、契約更新しないことを確実に伝えましょう。 物件によっては、自動更新という契約になっている場合があります。 

更新せずに退去する、ということを明確に伝えなければ、勝手に更新手続きが進んでしまうことも考えられます。これも電話ではなく、メールなど記録に残る方法で伝えましょう。 

物件の契約時に仲介業者やオーナーに更新方法について前もって確認しておくことが重要です。 

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違約金を払わなくてもいいケース 

例外的に契約期間を経ていなくても、退去時の違約金を支払わなくてもいい場合があります。 

隣人トラブルが発生し、被害者となった場合です。場合によっては、日常生活が困難になるようなトラブルに巻き込まれる可能性があります。 

主に考えられるのは、騒音や異臭などのトラブルです。このようなトラブルが発生した場合、まずはオーナーや管理業者などに相談します。 

オーナーや、オーナー業務代行業をおこなっている不動産管理会社は、住居人に対して賃貸物件の目的に合った運営管理・維持を行う義務があるため対応が必要です。 

相談し、日常生活に支障をきたしていることも認識したうえで、オーナーや不動産会社がこの事態を放置しているのであれば、賃貸借契約上の義務を怠っているといえます。 

このような場合、違約金の支払いを拒否する事が出来ます。しかし、特記事項などに別途関係のあることが記載されているかもしれませんので、確認を怠らないようにしましょう。 

注意点は、違約金を拒否できるのは物件のオーナーなど、トラブル対応を行う相手に相談していた場合です。 

相談などがなければ、オーナーや不動産会社も事態が把握できず、対策を講じることもできません。このような場合、普通の退去と変わらないため、通常通り違約金が発生します。 

賃貸物件の契約内容を理解しておこう 

違約金に関しては、契約内容に記載のとおりに払うべきときは必ず払いましょう。しかし、悪徳な業者によるぼったくりや、理不尽な支払いはせずに身を守りましょう。 

違約金に関することは、重要事項説明書と賃貸借契約書の両方に記載することが、宅地建物取引業法で義務付けられています。 

重要事項説明書とは、賃貸借契約を結ぶ前に宅地建物取引士の有資格者が、物件や取引条件・契約内容について説明するものです。 

賃貸物件の契約では必ず違約金について記載のある契約書類とその内容の説明があります。これがなければ、違約金を支払う必要はありません。もしくは、業務が杜撰な業者の可能性があるため、他の不動産業者を選ぶことも検討しましょう。 

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まとめ：賃貸物件における違約金について 

賃貸物件を解約する際の違約金について解説しました。 

上記の確認が重要です。物件により異なりますので、契約書に記載されている内容を必ず確認しましょう。 

契約書をなくさず、すぐに確認できる場所に収納しておくことも大切です。 

前もって知識を身につけておくことで、契約・解約どちらのときであっても落ち着いて対応ができます。